Kentsel dönüşüm yasası kapsamında sahip olduğu taşınmazı yeniden inşa ettirmek isteyenleri, müteahhit ve diğer malikler ile yaşanabilecek sıkıntılar açısından dikkatli olunması gereken bir süreç bekliyor.
Bu süreci sıkıntısız atlatabilmek için bilinmesi ve dikkat edilmesi gereken noktaları Avukat Eda Ezgi Adaş, İnşaat Noktası takipçileri için kaleme aldı…
• Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenleme şeklinde ve noter aracılığıyla yapılmak zorundadır. Bu husus bir geçerlilik şartıdır.
• Taraflarca anlaşma sağlanarak yürürlüğe koyulan sözleşmenin ardından müteahhit işe başlayacak ve inşaatı sözleşmeye uygun olarak tamamlamaya çalışacaktır. Peki arsa payları müteahhide devredilip işe başlanıldıktan sonra meydana gelen problemler nasıl çözülecektir?
Bu konu gerçekten çok fazla tartışmaya sebep olan sıkıntılı bir süreci işaret ediyor. Sözleşmeye aykırılık halinde taraflardan birinin o sözleşmeden dönme ve verdiklerini geri iade alma hakkı Borçlar kanunundan kaynaklanmaktadır. Ancak farklı nitelikteki bu tip eser sözleşmelerinde sözleşmeden tek taraflı dönme/fesih hakkı ne yazık ki pratikte kullanılamamaktadır. Sözleşmenin imzasıyla sahip olduğu arsa payını devreden hissedar sözleşmeden dönme iradesini müteahhide bildirdiğinde ilgili arsa payını otomatik olarak kendine geçirecek bir sistem yoktur.
Kaldı ki her ne kadar süre/süreç/içerik ve buna bağlı cezai tazminatlar belirlenmiş olsa da taraflardan hangisinin kusurlu olduğunu belirlemek yine mahkemeye düşecektir.
Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi her iki taraf için de sona erdirilmesi zorluk teşkil eden bir sözleşmedir.
• Müteahhitle anlaşmasına aykırı hareket edildiğini düşünen hak sahibi hissedar öncelikle Sulh hukuk mahkemesine başvurarak inşaatın geldiği aşamayı tespit ettirmelidir.
• İnşaat aşama olarak %90 oranında tamamlandıysa arsa sahiplerinin sözleşmeyi haklı nedenle bile olsa fesih şansı yoktur. Böyle bir durumda arsa sahipleri sözleşmeyi devam ettirip meydana gelen zarar için müteahhitten cezai tazminat bedeli almaya yönelecektir.
• İnşaatın geldiği aşama %90 ın altında ise sözleşmeden dönme hakkı kullanılabilir ancak tabi ki buna da yetkili mahkeme karar verecektir.
İnşaat %90 aşamasına gelmeden taraflardan birinin talebiyle dönme hakkı kullanılır ve mahkeme sözleşmeyi başından itibaren geçersiz sayacak kararı verirse bundan en çok etkilenecek olan taraf ise, inşaat tamamlanmadan daire almış olan iyiniyetli üçüncü kişiler olacaktır. Çünkü mahkeme sözleşmeyi iptal kararı verdiğinde, inşaat tamamlanmadan satılmış olan dairelere ilişkin tüm devir işlemleri iptal olacak ve arsa ile yeni daire de arsa payı maliklerine geri iade olacaktır. İyiniyetli üçüncü kişinin müteahhide ödediği bedeli iade yükü ise bu noktada arsa payı sahiplerine düşecektir.
Sonuç olarak kentsel dönüşüm sürecini zarar görmeden tamamlayabilmek için işinin ehli müteahhit, inşaatçı ve hukukçularla çalışmak büyük önem taşıyor.
Comments
No comment yet.