Gayrimenkul direktörü Ufuk Şevki ile medya partneri olduğumuz CNR Expo 5. Gayrimenkul Yatırımları Projeleri ve Finansmanı Fuarı’nda buluştuk.
Era Real Estate hakkında biraz bilgi verebilir misiniz?
Era Real Estate bir Amerikan şirketidir. Türkiye’de 2013 yılından beri faaliyettedir. Master Franchise olarak Can Ekşioğlu tarafından ülkeye getirildi. Gayrimenkul işi içerisinde ağırlıklı olarak yatırımcı ve geliştirici olarak çalıştılar. Bu konuda temasta bulundukları çeşitli noktalarda karşılaştıkları problemlerde ve aracılıkla ilgili sıkıntılarda bir gelişme ve düzenleme yapabileceklerini gördüklerinden 2013 yılında faaliyete başladılar.
GYODER, İNDER gibi Türkiye’deki inşaat sektörüne yön veren üretici firmalarla görüşme ve anlaşmalar yaparak onların projelerini bizim ofisler tarafından pazarlanabilmesini ve satışını sağlıyoruz. BDDK üyeleri olan bankalar ile iletişim sağlanarak onların elindeki gayrimenkullerin yatırımcılarla, yatırımcıların gayrimenkullerle buluşmasını sağlıyoruz. KUYAŞ, Ege Yapı, Büyük Yalı, Bilge Holding ile çalışıyoruz. Çoklu ürünleri ve şantiyeleri olan firmaların ürünlerini ofislerimizde satışa sunuyoruz. Banka tarafında da QNB Finansbank ile anlaşmamız mevcuttur.
Genel yatırımcı portföyünüzden bahsedebilir misiniz?
Gayrimenkul sektöründe portföyümüzü oluşturan alıcıları, kullanıcı ve yatırımcı olarak değerlendirmek gerekir. Kullanıcılar kendi ihtiyaçlarına göre harekete eder ve iş, okul, çevre gibi faktörler önemlidir. Yatırımcı ise tamamen elde alacağı kara bakar. Kaça alıp kaça satıyorum, kaça kiraya veriyorum diye düşündüklerinden finansal matematik konuşuyor. Yatırımcıları da ikiye ayırabiliriz. Getirisi yüksek olan maketten alanlar, topraktan alanlar, lansmandan alanlar gibi risk alan yatırımcılar ve sona yaklaşıldığında alım yapan yatırımcılar ise satın alma işleminin sonunda elinde tapu görmek isteyen, mülkiyetin kendisine ait olduğunu görmek isteyen yatırımcılar vardır.
Parite ve dengelere bakarak yorum yapmam gerekirse alıcıların ihtiyaçları azalmaya başladı. Teknoloji geliştikçe şirketler de aileler de küçüldü. Evlerde misafir odası kavramı tamamen ortadan kalktı. Günlük yaşam alanları benimsendi. Mutfaklar odalarla birleşerek açık mutfak mantığı ortaya çıktı. Hane halkı sayısında da bir azalma oldu. Birim maliyetlere baktığımızda ise metrekare maliyeti ve toplamda ödenecek tutarda daha ulaşılabilir rakamlar söz konusu olduğundan küçük ürünler daha çok tercih edilir hale geldi.
Türkiye’de aslında ne var?
Sayısal rakamlara baktığımızda üretilen-satılan ve olması gerekenler diye büyük bir açık var. Bunun doğru yönlendirilmesi ve yönetilmesi gerekir. Bunu da şöyle açıklayabilirim. Gerek üretici firmaların gerekse finansın, bankaların baskısıyla daha çok kar elde etmek için metrekare maliyetlerinin, maliyet ve satış rakamlarının yüksek olduğu bölgelerde üretim gerçekleştirmeye çalışıyorlar. Orada da arz fazlası oluşuyor. Bu arz fazlası üreticileri sıkıntıya sokacaktır. Fırsat bölgelerin değerlendirilmesi gerekiyor. Fırsat bölgelerinde daha düşük satış bedelleriyle hareket edip daha yüksek satış hızı elde edilecektir. Bunun İstanbul’daki en iyi örneklerinden biri Fikirtepe, diğeri de Bağdat Caddesi’dir.
Arz fazlasını karşılayacak kadar alıcı var mı?
Bu kadar alıcı yok. Sıkıntı var. Bu yatırım ya da üretim başka bir bölgede yapılmış olsaydı daha çabuk satışa geçilecekti. 20’li, 30’lu ya da bir bloğun tamamının satıldığı toplu satışlar gerçekleştirilmek isteniyor ve yapılıyor. Burada ilginç bir denklem vardır. Perakendeye dönmeyen bütün toplu satışlar bir gün tıkanır. Bu toplu satışların tek tek satılabiliyor olması gerekir. Yerli ya da yabancı ana yatırımcı toplu aldığı konutları perakendeye dönüştüremiyorsa sıkıntı giderek artar.
Türkiye’de şehir planlamasına, yeniden yapılandırmaya, kentsel dönüşüme ihtiyaç var mı?
Evet var. Konutların, yapıların çoğu niteliksiz. Bunların yenilenmesi gerekiyor. Alternatif alanların geliştirilmesi gerekiyor. Şehir planlamasından önce bana göre ülkenin planlanması gerekiyor. İkametgâh nerede, üretim nerede olacak mutlaka planlanmalı. Üretim ve ticareti belirli bölgelere yığarsanız sıkışmalar meydana gelir, iç göçlerin önüne geçemezsiniz. Bunun yanı sıra tarım, otomotiv, ilaç sanayi, kimya sanayi, tekstil, orman ve ağaç işleri nerede olacak planlamanın çok iyi yapılması gerekiyor. İstihdamın buna göre dağıtılması gerekiyor. Yatırımcı, ikametgahın olmadığı yerlere giderse iş gücü bulamayacağından yatırımını geri çekiyor.
Konutu sürükleyen nelerdir?
Aslında kamunun yönlendirmeleri çok önemli. Öncelikli olarak yatırımı devlet yapmalı! Ülke planlamasından kastım aslında bu. Özel sektör de kamunun arkasından o bölgeye gitmeli ve devlet güvencesiyle yatırımlarını artırmalı. Liman, havaalanı, fabrika, organize sanayiler mi yapılacak bunun kararını verirken iki kriteri göz önünde bulundurmak gerekir. Geçmişten örneklere baktığımızda yatırımcı bir bölgeye giderken öncelikle iş gücünün eğitimine bakardı. Örneğin bir mobilya fabrikası kuracak kişi önce oradaki meslek liselerine bakardı. Mobilya bölümü varsa eğitecek işgücünü temin edebileceğini bilirdi. Bir diğer kriter ise enerji konusudur. Fabrika kurulduktan sonra hammadde, doğalgaz, elektrik gibi fabrikayı besleyecek kaynakların varlığı çok önemlidir. Mesela Ford büyüklüğünde bir fabrika kurulduğunda Kocaeli kadar elektrik çeker. Bunu karşılayacak bir baraj var mı? Büyük yatırımcılar önce buna bakıyor. Bir diğer konu da lojistik. Devlet tüm bunları organize ettiğinde yatırımcılar da yatırımlarını artıracaktır.
TEOG sınav sisteminin kaldırılmasının ardından konut tercihlerinde nasıl bir etki yarattı?
Türk insanlarının alışkanlıkları var. Evlerini çok sık değiştirmiyorlar. Mesela İstanbul’da Anadolu Yakası’nda oturup her sabah Avrupa Yakası’na işe giden insanlar var. Trafik sorunun temel sorunu da bu aslında. Bu okullar içinde geçerli. İnsanların evini tercih etmesinde iş ve okul bir kriter değil. Bunları geçici olarak görüyorlar. Satın aldıkları evde uzun süre oturmayı planlıyorlar. İnsanların ev değiştirme alışkanlıklarını değiştirmek gerekiyor. Alıp satımı kolaylaştırmak gerekiyor. Dünyadaki en kolay mevzuat bizde. Tapu harçlarının yüzde 1’e düşürülmesi, kredi faiz oranlarının düşürülmesi gibi konular etkendir. Ana kaldıraç ise vergidir. Alım-satım rakamlarının üzerinden alınan vergiler kaldırılmalıdır. İleri piyasalarda gayrimenkulden elde ettiğiniz geliri 90 içerisinde tekrar gayrimenkule yatırırsanız vergilendirme yapılmaz. Türkiye’de ise karınızdan vergi alındığı için insanlar alım-satımdan uzaklaşıyor.
Son olarak inşaat sektörünün ekonomisi hakkında neler söylemek isterseniz?
Türkiye’de paranın park ettirilmesi gerekiyor. Dünyada serseri olarak dolaşan parayı ülkeye çağırabiliyor olmamız lazım. Bunu ne ERA Gayrimenkul ne de diğer yatırımcılar yapamaz. Bunun devlet tarafından sağlanması gerekiyor. Para kendini güvende hissettiği yere zaten gider. Bankalardaki karşılıklar, imar güvenliği gibi temel konular yatırımcılara güven veriyorsa para ülkeye girer.
Seda AVCI
Comments
No comment yet.