- Öncelikli insaatnoktasi.com ziyaretçilerine özel sizleri tanıyabilir miyiz? Hakan Erilkum kimdir?
1974 yılında İstanbul'da doğdum. Tahsilimi İstanbul'da tamamlayarak Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Çalışma Ekonomisi ve Endüstri İlişkileri Bölümünden mezun oldum. 1997 - 2010 yılları arasında TURYAP Emlak Bilgi Bankası Genel Müdürlüğünde Organizasyon Geliştirme Müdürü ve Bayilerden Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi olarak görev yaptım . Eş zamanlı olarak Eğitimli Emlakçılar Derneği'nin iki dönem üstüste Yönetim Kurulu Başkanlığını sürdürdüm, İstanbul Üniversitesi, Marmara Üniversitesi, İstanbul Ticaret Odası gibi kurumlarda öğretim görevlisi olarak dersler verdim. 2010-2017 yılları arasında farklı bir yerel markanın Genel Müdürlüğünü üstlenerek franchise yapısına kavuşturulup geliştirilmesine öncülük ettim. 2017 yılından buyana da Hakan Erilkun Franchise Eğitim ve Danışmanlık olarak franchising sistemiyle büyümek isteyen markalara yapının kurulmasında ve geliştirilmesinde danışmanlık hizmetleri sunuyor, bunun yansıra emlak ve inşaat firmalarına hukuktan pazarlamaya kentsel dönüşümden imara varıncaya değin tam kapsamlı profesyonel emlakçılık eğitimleri veriyoruz ve Türkiye'nin ilk emlakçılık kopperatifi olarak kurulan İstanbul Emlakçılar Kooperatifi (İSTEB) Yönetim Danışmanlığını yapmaktayız.
- İş hayatına ne zaman ve hangi sektörde başladınız?
İş hayatımın tamamı emlak sektöründedir. Sektöre 1997 yılında TURYAP ile başladım.
- Emlak ve Gayrimenkul sektörünün zor ve keyifli yanları nelerdir?
Emlak sektörü dünanın en keyifli, en kazançlı sektörüdür şüphesiz. Sadece hizmet üretimine dayanan, işletme maliyetinin minimumda olduğu bir iş koludur finansman açısından; çok fazla sayıda emlakçı olmasının nedeni de budur. Lakin hızla kapanan işletme sayısı da bir hayli fazladır çünki emlak sektörü profesyonellik, sürekli güncellenen bilgi birikimi ve eğitim ile hepsinden önemlisi hizmette kalite gerektirir. Bu nedenle dıştan bakıldığında herkesin yapabileceği bir iş görünümünde olan emlakçılığın ne denli zor olduğu işin içinde olunca anlaşılır.
- Sürekli değişen mevzuatların sektöre ne gibi etkisi nasıl oluyor?
Türkiye'de bir gecede kanun çıkarılabiliyor bildiğiniz gibi. Emlakçılık standartları yönetmeliği ile ilgili soruyorsanız eğer aslında 2003 yılında çıkarılan yönetmelikten hiçbir farkı yok. Sadece emlakçılık yetki belgelerinin verilmesinde sınavların belgelendirme kuruluşları tarafından sıkı denetimle yapılması söz konusu ki bu çok iyi bir uygulama oldu. Yeterli mi derseniz hayır, çünkü bu işin batı standartlarında yapılması için ciddi bir oto kontrol mekanizması olması ve emlaka ilişkin gözü kapalı giden bazı uygulamaların sona ermesi, gerçekçi ve sıkı denetlenen bir sektör yapısı içinde yol alınması gerekir. Sınav vb unsurlar bu işin son aşaması bence ki belgelendirme kuruluşlarının aynı zamanda franchising firmalarının olması tarafsızlığı önleyen bile en önemli yanlışlıklardan biri.
- Konut satışını artırmak için yeniden bir kampanya başlatıldı. Konut kredileri düştü. Bunun sektöre etkileri hakkında neler söyleyebilirsiniz?
Ne olursa olsun Türkiye ekonomisi emlak ve inşaat sektörleri ile büyüyen bir ekonomiye sahip. Yönetime kim gelecek olursa olsun gelecekteki tüm planların temelinde inşaat ve emlak var. Kredilerdeki en küçük bir düşüşün bile sektöre büyük hareket vermesi bu sektördeki hassasiyeti gösteriyor. Ekonominin en dipte olduğu zamanlarda bile yıllık 1.200.000'in üzerinde konut satışından bahsediyoruz ki maketten satışlar bu rakamlara katılmamış halde. Bu nedenle birikimlerin yöneleceği ilk sektör emlak sektörü olarak devam edecektir.
- İstanbul’da konut arzında bir şişkinlik olduğu konuşuluyor. Sizce bu ne kadar doğru? Gayrimenkulde balonun önüne geçmek ya da bunu bir sınırda tutabilmek için neler yapılabilir?
Bu tespit doğru ama bölgesel bir tespit. Çünki ülke nüfusunda her 5 kişiden 1'i İstanbul'da yaşıyor. Bu da her yıl ciddi bir miktarda konut yapımını zorunlu kılıyor. Ne var ki konut yapımı için uygun arsa ve arazi üretimi ancak şehrin nispeten dışında kalan bölgelerde ağırlıklı. Lakin bu bir arz talep meselesi, talebin daha merkezi noktalara kayması bu bölgelerdeki arzın daha yavaş erimesine neden oluyor. Ancak bu arz da İstanbul Havalimanı, Kurtköy Metrosu, Kayaşehir metrosu gibi yatırımların hayata geçirilmesiyle o bölgelerdeki erime hızını (talebi) artırıyor.
- Sektörün başlıca sorunları neler? Çözüm için önerilerinizi belirtir misiniz?
Sektörün ana sorunu düzensizlik. Mesleki açıdan ve uygulama açısından şeklinde iki açıdan ele almak gerekir bence. Mesleki açıdan hala sektöre herkes giriş yapabiliyor, bir küçük sınav prosedürü dışında hiçbir önleyici, düzeltici girişim yok maalesef. Az önce de değindiğim gibi franchising firmaları bile belgelendirme yapabiliyor, o kadar yanlı bir girişime izin verilmesi bile denetimsizliği gösterir bence. Uygulama açısından da böyle bir durum söz konusu. Örneğin ülkemizde gerçek satış bedeli ile tapudaki beyan değeri olmak üzere birbirinden ayrı iki farklı rakam var; yani örneğin 1 milyon TL ödeyerek satın aldığınız gayrimenkulü tapuda 200.000 TL üzerinden gösteriyorsunuz ki emlak vergisi ve tapu harcı daha düşük oluyor, sevlet zaten bu rakamdan alım satım yapıldığını biliyor ama bilmiyor gibi yapıyor. Ne gerek var ki bu uygulamaya. Onun yerine emlak vergisi oranlarını ve tapu harçlarını %50 indir, her şey açık olsun. Sözün özü sektörün çok köklü düzenlemelere ihtiyacı var, palyatif çözümlere değil.
- Gayrimenkul sektörünü değerlendirir misiniz?
2019 yılı zorlu bir yıldı Türkiye için. Makro ekonomi bu kadar zorlanmışken emlak sektöründe her şeyin yolunda olduğunu söylemek elbette hayalcilik olur. Ancak 1.348.000 adet konut satıldı ise bu tabloda bile sektörün ne denli başarılı olduğu açıktır.
- İstanbul’un büyük inşaat firmaları İzmir’de yatırım yapmaya başladı. Sektör duayeni olarak bu durum hakkında neler söyleyebilirsiniz?
İzmir İstanbul'dan sonraki en kapasiteli gayrimenkul şehridir. Limontepe gibi sırt kesimlerin bile hınca hınç dolması şehre olan talebin etkisiyledir. Elbette İstanbul'daki kadar hızlı olmasa bile İzmir'de de aynı gelişim yolunun izlendiğini görüyorum. Artık şehrin merkezinde olmaktansa merkeze yakın ancak nispeten yeni gelişmekte olan bölgelere yatırım yapıldığını görüyoruz. Menderes, Torbalı gibi dünün banliyö bölgeleri bugün İzmir'in en değerli noktaları haline geliyor.
- Dünyada gayrimenkul sektörünün şu anki durumunu nasıl değerlendiriyorsunuz? Bu alanda öne çıkan trendlerden ve ülkelerden bahseder misiniz?
Dünyada gayrimenkul sektörü farklı alternatiflerle büyüyor. Elbette gelişmiş ülkelerde gayrimenkul sektörü globalleşmiş ve borsa ile entegre olmuş halde. Bizde de yakın gelecekte bu durum yaşanacaktır.
- Gayrimenkul sektörünün bugün ekonomik büyümeye olan etkisinden bahseder misiniz?
Gayrisafi milli hasılanın çok önemli bir bölümü emlak ve inşaat sektöründen geliyor. Devletin köklü önlemler alamama nedeni de bu aslında. Çünkü akar düzeni kesintiye uğratacak köklü önlemler olağan düzeni bir süre de olsa bozacaktır. Ancak uzun vadede çok karlı olur. Bu büyüme hızında en büyük etki emlak sektörüne ait olsa bile ben bunun yeterli olmadığını düşünüyorum. Zira üretimle ve üretim sağlayacak yeni yatırımlarla desteklenmediği sürece emlaka olan ilgi sadece yastıkaltı paraların kullanıma çıkması ya da kredilerle desteklenerek stepne ile yol alınması demektir. Oysaki likite dönen, ekonomiye kazandırılan paraların üretime yatırıldıktan sonra yatırımlarla dönmesi emlakı hareketlendirir. Aksi takdirde taşlaşmış bir şehir yapısında altyapısız bir ekonomide yol almak emlakın değerini de düşürecektir.
- Türkiye’de yabancıların gayrimenkule olan ilgisini Avrupa ve Orta Doğu ile kıyaslar mısınız? Bu noktada Türkiye’nin artıları ve eksileri nelerdir?
Türkiye yabancılar için bir emlak cenneti. Bugün dolar kuru 6.05 seviyesinde. Psikolojik sınırı bence aşmış durumda. Bu nedenle emlaka yabancı ilgisi çok fazla. Önceden emekli yabancıların doğal zenginlikler nedeniyle yerleşim amacıyla tercih ettikleri ülkemizde artık yabancılar da kira getirisi gibi yatırım alternatifleri ile beraber düşünerek yatırım yapmaktalar. Hatta o kadar ki ticari hayatın içinde de bizimle varlar. Bugün İstanbul'un en eyoğun nüfusuna sahip ve en fazla tapu işleminin gerçekleştirildiği Esenyurt'ta 332 emlak firmasından sadece 69'u türklere ait. Çünki buradaki piyasa başka bir ülkede yok. Burada kültürümüzün de etkisiyle en küçük bir yatırım hemen emlaka yöneliyor.
Comments
No comment yet.