Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) İcra Kurulu Üyesi Haluk Sur, mortgage'ın ikinci pazarının kurulmasının çok önemli olduğunu belirtti.
Sur, Türkiye'de konut sektörüne ilişkin, kredi derecelendirme kuruluşu Moody's'den yapılan açıklamaları değerlendirdi.
Türkiye'nin ekonomik gelişmesinin yavaşlaması, buna mukabil konut fiyatlarında veya kira rayiçlerinde de yükselmenin sürmesinin bir risk oluşturacağını kaydeden Sur, "Ama Türkiye'nin ekonomik genişlemesi, makro ekonomik büyümesi devam ettiği sürece, orta sınıf büyüdükçe, alım gücü ve talep tarafı güçlendikçe o zaman bundan çekinmem. Bununla birlikte psikolojik ve sosyo-psikolojik unsurlardan öte rakamsal verilere de bakmak lazım." ifadelerini kullandı.
Sur, bu noktada özellikle gayrimenkulün fiyatına karşın getiri oranları ile kişisel gelir düzeyine endeksli bir takım parametreler olduğuna işaret ederek, "Türkiye'de son 5-6 seneye baktığımızda gayrimenkul fiyatlarının yükselmesine karşın bu oranlarda ciddi değişmelerin söz konusu olmadığını söylemeliyim." görüşünü paylaştı.
Zaman zaman göreceli olarak artış oranlarının enflasyonun gerisinde kalabildiğini aktaran Sur, firmaların bazen bu açığı kendi imkanlarıyla kapattıklarını, maliyetlerdeki ve inşaat malzemesi endeksindeki yükselmeleri rakamlara yansıtmadıklarını dile getirdi.
Sur, zaman içinde düzeltmeler yaşanabildiğini, geçen senenin bu tarz bir yıl olduğunu vurguladı.
Geçen yıl enflasyonun yaklaşık yüzde 9 olduğu bir ortamda konut fiyatlarında ortalama yüzde 17-18'ler civarında bir artış yaşandığını hatırlatan Sur, şunları kaydetti:
"Ama önceki senelere baktığımızda ve enflasyondan arındırılmış bir şekilde durumu analiz ettiğimizde aşağı yukarı faiz oranlarının 3-4 veya 4-5 puan üzerinde seyreden bir konut fiyat artışı olduğunu söyleyebilirim. Her fiyat artışı mutlaka balon riski taşımaz. Tam tersine piyasa şartlarında malın gerçek değerini ve ederini bulması da önemlidir. Bir şeyin çok ucuz kalmış olması diğer emtia fiyatlarında olduğu gibi gayrimenkul ve konut sektörü için de geçerli olan bir durum. Fiyatının çok ucuz kalması, değerini bulmaması ifadeleri de doğru değil.
Arazi de giderek tükenen ve az bulunan bir şey. Şehirleşme süreci devam ederken şehirleşmenin doğru yapılabileceği, iyi kullanılmış bir arazi bulmak ve arazileri arsa haline çevirmek ve buralarda şehirleşmeyi sürdürmek ya da tetiklemek veya sürdürülebilir kentleri ve kent planlamasını yapabilmek giderek zorlaşıyor. Tabii arazi maliyetleri giderek gayrimenkul fiyatlarını da yukarıya çekiyor. Her yükseliş bir balon değildir. Bunun bir yere kadar sözünü ettiğim parametreler doğrultusunda (ani değişmeler, düşüş ya da çıkışlar yaşanmıyorsa ve enflasyondan arındırılmış şekilde baktığımızda faiz oranlarının birkaç puan üstündeki artışlar söz konusuysa) böyle bir piyasada balondan söz edemeyiz. Olsa olsa malın giderek ekonomik büyümeye bağlı, büyüyen orta sınıfa endeksli olarak değerini bulması söz konusu edilebilir."
"Türkiye'de hala çok sığ bir mortgage piyasası var"
Sur, Türkiye'de konut sektörü açısından bakıldığında deprem odaklı bir kentsel dönüşümün söz konusu olduğunun altını çizdi.
Bunun mutlaka yapılması gereken bir şey olduğunu aktaran Sur, burada da fiyat mekanizmasının yukarı doğru çok fazla hareket etmesinin alım gücüyle fiyatlar arasındaki makasın açılması sürecini zorlaştıracağını dile getirdi.
Sur, Türkiye'nin ciddi bir deprem tehdidi altında olduğunu, bu anlamda konut politikalarının doğru geliştirilmesi ve doğru şekilde sürdürülüp takip edilmesi gerektiğini belirterek, açıklamasını şöyle tamamladı:
"Özellikle kentsel dönüşüm açısından deprem odaklı olarak, ranttan daha ziyade güvenilir, yaşanabilir, sürdürülebilir konutların, yeşili bol ve sağlıklı nesillerin yetişeceği yaşam alanlarının oluşturulmasına öncülük edilmeli ki zaten bu noktada devletin ilgili unsurları bunu da yapmaya gayret ediyorlar.
Bu arada konut finansman sistemine baktığımızda Türkiye'de hala çok sığ bir mortgage piyasası var. Yani Türkiye'de verilen konut kredisi stokunun Türkiye'nin milli gelirine oranı hala yüzde 6'larda. Halbuki ortalama, gelişmiş piyasa ekonomilerinde bu yüzde 30-40'lar seviyesinde. Bu anlamda kredi pastası içinde konut kredilerinin payı az ve daha da önemlisi temerrüt oranı çok düşük ama en önemli olan şey; Moody's'in de bahsettiği gibi Coverd Bond modelinin veya buna benzer sekülarizasyon sistemleriyle mortgage'ın ikinci pazarının oluşması ki bankalar yaptıkları kontratları bir an önce kredi havuzuna atarak finansman yollarıyla yeni kredi imkanlarına kavuşabilsinler, başka kredi kullanıcılarına imkan tanınabilsin. Yoksa sürekli olarak bankaların kendi mevduatlarından destekledikleri ya da beslemeye çalıştıkları mortgage ya da konut kredi sistemi çok fazla sürdürülebilir olmayabilir, bir yerden sonra tıkanır. Dolayısıyla mortgage'ın ikinci pazarının kurulumu olmazsa olmaz öneme haiz. Bunlardan bir tanesi de Coverd Bond modeli diye Moodys'in de altını çizdiği teminatlandırılmış konut kredisi sertifikaları. Bunların bir an önce devreye alınması önemli ki kaynak büyüsün ve büyüdükçe daha fazla insan bu pastadan pay alabilsin."
Comments
No comment yet.