Konut satışlarında KDV iadesindeki engel çözüme kavuştu!

Dünya Gazetesi köşe yazarı Abdullah Tolu bugünkü köşesinde konut satışlarında KDV indirimini yazdı. 

İşte Abdullah Tolu'nun 'Ortağa ve ilişkili kişilere konut satışında KDV iadesinin önü açıldı' başlıklı yazısı şöyle;

Maliye tarafından inşaat şirketlerinin ve müteahhitlerin şirket ortağı ve-veya ilişkili kişilere yaptıkları konut satışlarından meydana gelen KDV iadelerindeki engel çözüme kavuşturuldu. Bu konuda meydana gelen birçok sorun çözüldü. 

Maliye'nin, yayınladığı Tebliğde konunun bu kadar net bir şekilde anlatılmaması sebebiyle gerek vergi daireleri gerekse KDV iadesi talep eden inşaat şirketleri/müteahhitlerde endişe yarattı. (34 No.lu KDV Tebliği).

Çok Sayıda Geri Dönüş Yapıldı: Tebliğdeki Düzenleme Açık Değil!

Maliye’nin 34 No.lu KDV Tebliği ile yaptığı düzenleme, maalesef bu kadar net olmadı.

Peki, daha açık ve net bir şekilde açıklanamaz mıydı? Tabi ki açıklanabilirdi, fakat bazı teknik konular var ki, bunlar çok açık bir şekilde anlatılamayabiliyor.

Maliye’nin kangrene dönen problem için getirdiği çözüm, mükellef odaklı yaklaşıma güzel bir örnek.

KDV İadelerinde Yaşanan Sorun Neydi?

Müteahhitler ve inşaat şirketleri, yaptıkları konutların bir kısmının satışını şirket ortaklarına, şirket ortaklarının yakınlarına ve ilişkili diğer kişilere gerçekleştirebiliyor. Satmalarına engel olacak herhangi bir yasal mevzuat ya da hukuki bir yasa da bulunmuyor. Diğer satışlarda olduğu gibi, ortak ve ilişkili kişilere gerçekleştirilen bu satışlar için de fatura düzenleniyor, KDV hesaplanıyor ve beyan ediliyor. Bu noktaya kadar bir problem bulunmuyor. Problem bu satışlar veya bu satışların da dahil olduğu tüm satışlar için KDV iadesi istendiğinde ortaya çıkıyor.

Maliye, bu satışların nihai tüketim amaçlı satış olmadığı sebebiyle yalnızca bu konutlara denk gelen KDV iadesini gerçekleştirmeyerek bekletiyor, bu konutlar ortak ve ilis¸kili kis¸iler tarafından u¨c¸u¨ncu¨ kis¸ilere satıldığında veya ortak ve ilis¸kili kis¸iler tarafından fiilen kullanılmaya (ikamet, kiraya verme, vb.) başlandığında gerçekleştiriyordu.

Maliye’nin bu görüşüne ve uygulamasına Sayıştay'dan da onay gelmişti.

Açılan Davalar Maliye Aleyhine Sonuçlandı!

Ortaklarına ve ilişkili kişilere gerçekleştirdikleri konut satışları sebebiyle KDV iadeleri gerçekleştirilmeyen inşaat şirketleri/müteahhitler hemen mahkemelerin yolunu tutuyordu.

Mahkemeler ise, bu konuda Maliye gibi düşünmüyor, KDV Kanunu’nun 29/2. Maddesi ile  KDV Genel Uygulama Tebliği’nde ortaklara ve ilişkili şirketlere yapılan konut satışlarının teslim sayılmamasını gerektirecek yasal bir düzenleme olmadığını ve bu satışların teslim sayılabilmesi için nihai tüketim amaçlı olarak yapılması gerektiğine ilişkin bir koşulun da olmadığı, bu sebeple şirket ortakları ve ilişkili kişilere gerçekleştirilen konut satışları gerekçesiyle yüklenilip indirim konusuna alınmayan KDV’lerin de iade edilmesi gerektiği görüşünü savunarak, inşaat şirketleri/müteahhitler lehine (Maliye aleyhine) karar alıyorlardı.

Yani, dava açan inşaat şirketleri ve müteahhitler, Maliye’nin yapmadığı KDV iadelerini yargı kararlarına göre alabiliyorlardı. Dava açmayanlar ise, ortak ve ilis¸kili kis¸iler bu konutları ne zaman 3. kişilere satar veya fiilen kullanmaya (ikamet, kiraya verme, vb.) başlarlarsa o zaman KDV iadesini alabiliyorlardı!

Yalnız bu zorlu süreç hem inşaat şirketleri/müteahhitleri hem de Maliye ve Mahkemeleri yordu! 

İnşaat şirketleri/müteahhitler KDV iadelerine mahkemelerdeki süreç sebebiyle oldukça geç kavuştular, Maliye ise kaybettiği davalar sebebiyle ciddi tutarlarda mahkeme masrafı, avukatlık vekalet ücreti ve faiz ödemesi yaptı. Açılan bu davalar gerekçesiyle Mahkemelerin işleri de yükseldi. 

Maliye Görüşünü Biraz Esnetti, KDV İadelerinin Önünü Açtı!

Maliye, Tebliğde açık şekilde söylenmese de, yapı kullanma izin belgesi olan ve tapuda ortağa ve ilişkili kişilere mülkiyet devri yapılan konut teslimleri ile ilgili KDV iade taleplerindeki problemi çözüme kavuşturdu, bu teslimlerde konutun fiilen kullanımı belge aranmasına veya bu bağlamda bir yoklama yapılmasına gerek bulunmadığını duyurdu (34 No.lu KDV Tebliği). Bu şekilde, şirket ortaklarına ve ilişkili kişilere gerçekleştirilen konut satışlarından meydana gelen KDV iadelerindeki problem, yapı kullanma izin belgesine sahip ve tapuda mülkiyet devri yapılan konutlar bakımından çözüme kavuşturdu. 

Vergi Daireleri İadeleri Tebliğde Açıklama Olmadığı Gerekçesiyle Yine Yapmadı!

Vergi daireleri, 34 No.lu Tebliğde, şirket ortaklarına ve ilişkili kişilere gerçekleştirilen satışlardan ortaya çıkan KDV iadeleri ile ilgili açık bir düzenleme bulunmadığı nedeniyle KDV iadelerini gerçekleştirmedi, GİB’den yazılı görüş istedi. 

Maliye Yaşanan Tereddütler Üzerine Konuya Açıklık Getirdi!

Maliye, uygulamada meydana gelen endişeler üzerine kendisine yapılan yazılı başvurulaa yanıt olarak vergi dairelerine, “yapı kullanma izin belgesi bulunan ve tapuda mülkiyet devri gerçekleşen konutlara ilişkin KDV iadelerinin, konutlar ortaklara ve ilişkili kişilere teslim edilmiş olsa dahi, konutun fiilen kullanımına ilişkin başka bir belge aranmaksızın veya bir yoklama yapılmasına gerek bulunmaksızın yapılması gerektiği” talimatında bulundu. 

Konuya ilişkin GİB tarafından hazırlanan iki yazılı görüşün özeti şöyle:

“I·lis¸kili kis¸ilere teslim edilen konutlara ilis¸kin yu¨klenilen KDV, so¨z konusu konutların ilis¸kili kis¸iler tarafından u¨c¸u¨ncu¨ kis¸ilere satıs¸ı yapıldıgˆında veya kullanılmaya (ikamet, kiraya verme, vb.) bas¸landıgˆında iade olarak talep edilebilir. Ancak, yapı kullanma izin belgesi bulunan ve tapuda mu¨lkiyet devri gerc¸ekles¸en konutlara ilis¸kin KDV iade taleplerinin, konutun fiilen kullanımına ilis¸kin bas¸kaca bir belge aranmasına veya bu bagˆlamda bir yoklama yapılmasına gerek bulunmaksızın yerine getirilmesi gerekir.” (GİB’in 31.03.2021 tarihli ve E-64994458-130[5529-1520]-E.45522 sayılı yazısı).

“Yapı kullanma izin belgesi bulunan ve tapuda mülkiyet devri gerçekleşen konutlara ilişkin KDV iade taleplerinin, konutlar şirket ortakları ve ilişkili kişilere teslim edilmiş olsa dahi, konutun fiilen kullanımına ilişkin başka bir belge aranmasına veya bir yoklama yapılmasına gerek bulunmaksızın yerine getirilmesi gerekir.

İade talep tarihi itibariyle yapı kullanma izin belgesinin alınmamış olunması halinde ise, fiili kullanımın tespitine yönelik araştırmaların yapılarak KDV iadesinin gerçekleştirilmesi gerekir.

İade talebine ilişkin yüklenilen KDV listesinde yer alan son tarihli yüklenimlerin yapı kullanma izin belgesi tarihinden önceki yıllara ait olması halinde, konutların yapı kullanma izin belgesi tarihinden önceki yıllarda fiilen kullanılmış olma ihtimalinin yüksek olması nedeniyle iade talebinin süresinde yapılıp yapılmadığı açısından fiili kullanımının tespitine yönelik araştırma yapılması gerekmektedir.” 

Artık Konu Netleşti, KDV İadesinin Önünde Engel Kalmadı!

Maliye, yapı kullanma izin belgesine sahip olan ve tapuda şirket ortaklarına ve ilişkili kişilere mu¨lkiyet devri yapılan konutlarla ilgili KDV iadelerinin, konutun fiilen kullanımına ilis¸kin bir belge aranmadan veya bir yoklama yapılmasına gerek olmadan yapılması gerektiğine dikkat çekti. 

Tabi gerçekleştirilen bu düzenleme, yapı kullanma izin belgesi alınmış ve tapuda şirket ortaklarına ve ilişkili kişilere mu¨lkiyet devri yapılan konut teslimlerinden meydana gelen KDV iade talepleri için geçerli tutuluyor.

Fakat, bu düzenleme, yapı kullanma izin belgesi bulunmayan ve tapuda şirket ortaklarına ve ilişkili kişilere mu¨lkiyet devri yapılmayan konut teslimleri nedeniyle meydana gelen KDV iade talepleri için geçerli sayılmıyor. Bu tür teslimler önceki uygulamanın kapsamında bulunuyor. Yani, yapı kullanma izin belgesi bulunmayan ve tapuda şirket ortaklarına ve ilişkili kişilere mu¨lkiyet devri yapılmayan konut teslimlerinden oluşan KDV iadeleri, önceden olduğu gibi so¨z konusu konutların şirket ortakları ve ilis¸kili kis¸iler tarafından u¨c¸u¨ncu¨ kis¸ilere satıldığında veya fiilen kullanılmaya (ikamet, kiraya verme, vb.) bas¸landıgˆında gerçekleştirilecek. 

Yeni Düzenleme, Önceden Teslim Edilen Ancak Yapı Ruhsatı Sonradan Alınanlar İçin Geçerli Mi?

Yeni düzenlemedeki asli koşul, ortaklara ve ilişkili kişilere teslim edilen konutların yapı kullanma izin belgesinin olması ve tapuda ortaklara ve ilişkili kişilere mülkiyet yapılmış olması. Bu nedenle, daha önceden ortaklara ve ilişkili kişilerin fiili kullanımına sunulan (fiili olarak teslim veya ortak veya ilişkili kişilerce malik gibi kullanılmaya başlanması) fakat yapı kullanma izin belgesi sonradan alınan konut teslimlerine, 34 No.lu Tebliğde bulunan yeni düzenleme uygulanmak için uygun görülmüyor.