Bölgenin ilk karma projesi “Ege Perla”yı İzmir’e kazandıran İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes ile www.insaatnoktasi.com takipçileri için gayrimenkul sektörü ve İzmir’i konuştuk. Bu keyifli sohbetimizde Tanes, ev alacaklara tavsiyelerde bulunurken, gayrimenkul sektörünün sorunlarına da değindi.
- İzmir’deki gayrimenkul sektörünün geleceğini nasıl görüyorsunuz?
Bundan 7-8 yıl evvel burada gelişen kentler zirvesini yaptığımızda ben bir sunum yapmıştım. Sürekli söylediğim bir şey var; Türkiye tek şehir üzerinden gidecek bir ülke değil. İzmir Türkiye’de büyük alt yapıya sahip, eğitimli, iş gücü nüfusu fazla, sanayi ve tarımı olan bir şehirdir. İzmir, Türkiye’nin lokomotif şehirlerinden biridir. Özellikle Çanakkale köprüsü, otobanı ve üçüncü köprüyle, Osmangazi köprüsünün en çok katkısı İzmir’e ve Balıkesir’e olacağını hep söylüyordum. Yeni kent merkezinin de çok gelişeceğini de söylüyordum. 5-10 yıla kadar İzmir’i çok farklı bir noktada göreceğiz demiştim öyle de oldu. Belediye Başkanımız Aziz Kocaoğlu’nun ve benim de katıldığım bir konuşmada, İzmir net beyaz yakalı ağırlıklı olmak üzere göç olan bir şehir haline geldi denilmişti. Bunun sebebi bir takım firmaların İzmir’e gelmesi, çok sayıda yeni şirket kuruluyor. Ben bu ivmenin daha fazla hızlanacağını düşünüyorum.
- İzmir’in büyümesi planlı ve programlı bir şekilde mi gerçekleşiyor? İzmir’in altyapısının çok hazır olmadığı konuşuluyor. Bu konudaki görüşünüz nedir?
Bu büyümenin ise tamamen hazırlıksız olduğunu söylemem. Kısmi bir takım aksaklıklar vardır. Yeni kent merkezi olarak bu tür bir yerin ilan edilip, bir takım yüksek yapıların ve plazaların buralara toplanmasının teşvik edilmesi doğru bir yaklaşım. Çünkü bu Londra’da, Paris’te de böyle yapıldı. Hiç gökdelen olmayan şehirler değil bunlar. Tarihi yerlere merkez bölümlere değil ayrı bir bölüme aldılar. İzmir’de bu yolu izledi. Yeni kent merkezi olarak Bayraklı bölgesi belirlendi ve bu bölgede yüksek yapılara izin verildi. Başka yerlerde de tarihi kent dokusunun dışında olan yerlerde bu yapılar yapılabilir. İzmir, alt yapı açısından da büyük yatırımlar yapıyor duyuyoruz biz basından ve yapılan açıklamalardan. Tabi yapılan konut yatırımları, alt yapı çalışmalarından daha hızlı gelseydi sıkıntı olabilirdi. Ancak aşama aşama geldi. Bizden sonra şehre yatırım yapmaya karar veren birkaç firma var. Onların yatırım yaptığı yerler de Bayraklı bölgesine yakın yerler. Dolayısıyla alt yapı sorununun çıkmayacağı, çıkan ufak sorunlarında hızla giderilebileceği yönünde bir temennim var. Şöyle bir düşünce yanlış: ‘Büyük firmalar İstanbul’dan çıkıp geliyor bizim şehrimize yatırım yapıyor. Bizim şehrimizi yanlış bir yere mi götürüyor. O biraz haksız. Çünkü İzmir’in mevcut yapısında da bina kalitesi o kadar iyi değil. İzmir’de konutlar çok iyi olur hak veririm bu düşünceye ama bu durumdayken bu düşünce yanlış.
- Gökdelenlere negatif bir bakış açısı var. Siz ne diyorsunuz?
Açıkçası yapılara kategorik karşı çıkma, kategorik desteklemek doğru değil. Estetik yapılan, her türlü modernliği içeren, düzgün mimarisi olan, çevreye saygılı, enerji verimliliğine, yeşil alana dikkat eden yapılar yaptığınızda bu yapı yüksek mi alçak mı önemli değildir. İzmir’de olsun Türkiye’nin diğer şehirlerinde olsun 4-5 katlı son derece kötü, zayıf, çirkin otoparkı olmayan, yeşil alanı olmayan hiçbir medeni unsuru olmayan binalar dolu. Maalesef sahil yolunda binalar arasında boşluk yok. Sahilden giderken 8-9 katlı binalar görüyorum, içeriye hava girmiyor. O yüzden kimse ezbere takım tutar gibi ‘bizim şehrimiz çok güzeldi yüksek katlı binalar yaptılar bozuldu’ gibi yorumlar yapmasın yanlış olur. Örneğin; biz Ege Perla çevresini çok değiştirdik. 5-6 sene evvel dere kenarı bataklıktı. Dere kenarının yeşillendirilmesi, çocuklar için park yapılması bunlar hep gelir getirmeden karşılıksız Mistral ile birlikte düzgün hale getirdik. Bir insanın gece buradan çıkıp yürüme imkanı yoktu. Çocuklar için bir oyun imkanı yoktu biz onu her hangi bir gelir beklemeden 15 bin m2 lik bir kent parkını İzmir’e kazandırdık. Gayet mutluyuz. Aynı şekilde binanın, zeminin yapısı, enerji verimliliği açısından da son derece iyi. Keşke bütün bundan sonraki yapılaşmalarda bu şekilde parkıyla bahçesiyle çocuk oyun alanlarıyla şehre hediye edilebilecek şeyleriyle birlikte gelsin o zaman hiçbir sıkıntı yok.
- Yeni yatırım planınız var mı?
Şu an için hedefimiz elimizdeki yatırımları bitirmek, ne İzmir ne de başka bir şehirde yeni bir projemiz yok. İstanbul’da ruhsatı alınmış henüz başlamadığımız iki tane projemiz var. Bunların dışında yeni bir projemiz yok. Bu bir sindirme süreci. Biz aynı anda Manzara Adalar, Ege Perla, İstanbul Finans Merkezi bünyesindeki yapı ve Nef Yapı ile beraber yaptığımız Topkapı projeleri devam ediyor. 4 tane dev gibi bir proje yürüttük. Ege Perla’yı açtık. Şimdi ise Kartal - Manzara Adalar ve Topkapı Projesinin ev teslimlerini yapıyoruz. Bir yandan da kalan inşaatlardaki eksikliler tamamlanıyor. Dolayısıyla bir süreliğine yok ama bu hiç olmayacak değil tabi ki. İzmir’de uygun arsalarımız da var. Mevcut yatırımları sindirdikten sonra yeni yatırımlar yapabiliriz.
- İzmir Limanı hem şehrin içerisinde kaldı hem de görüntü kirliliği yaratıyor. Bir yatırımcı olarak nasıl daha kullanışlı hale getirilebilir?
İzmir limanı taşınması söz konusu olacak mı bilmiyorum. Taşınması halinde kıyı bandının parkları, yürüyüş yolları, spor alanları ile makul ölçekteki yapılarla büyük bir ada olarak düşünüp yeşil ve sosyal alan olarak değerlendirilebilir. Hem kısmi turizm ve konaklama olarak değerlendirilebilir. O güzel kordondan itibaren o düzgün şık görüntüyü liman arkasından bağlayacak hale getirilebilir. Özellikle İzmir’in kongrelere çok önem verdiğini, Sağlık Turizmi başta olmak üzere bu konuda baya yol aldığını biliyoruz hepimiz. Büyükşehir Belediyesi de bu alana çok fazla önem veriyor. Bu kongreleri başkent haline getirme düşünceleri var baya da etkili oluyor. Bunun İzmir’e çok yararlı olacağını, beyaz yaka nitelikli insan gücünü artıracağını düşünüyorum. İzmir daha da gelişecektir.
“ORTA GELİR GRUBU İÇİN KONUT ÜRETİLMELİ”
- Gayrimenkul geliştirici olarak genelde arsa geliştirilmiyor, arsa bulamıyoruz tarzı şikayetler işitiyoruz. Siz bu konuda ne düşünüyorsunuz?
Gayrimenkul sektöründe bir durgunluk var. En büyük maliyet baskısı arsadır. İnşaat maliyetinin yüzde 50’den fazlası arsa maliyetidir. Yüzde 20’ye yakını ise mevzuattan kaynaklanan vergi maliyetidir. KDV’ler, kurumlar vergisi, damga vergisi, inşaat harçları, iskan harçları, sözleşmelerdeki vergiler vb. bunlar %70’i oluşturuyor. Kalan yüzde 30 ise inşaat maliyeti zaten oda içinde artıyor. 2017 yılında %19.7 oranında arttı. Siz ne kadar tasarruf yapacaksanız bu yüzde 30’luk kısımdan yapmanız gerekiyor. Maliyeti kontrol edebileceğiniz tek kısım yani. Bunda da zaten işçilik, inşaat malzeme maliyetleri artıyor. Geri kalan arsa sahibinin istediği bedellerde hiçbir şansınız yok. Hal böyle olunca uygun fiyatlı arsa bulmak zorlaşıyor. Bunu da belediyelere yüklememek lazım, belediyelerin kendi ellerinde ki arsaları gayrimenkul firmalarına vermesi yanlış algılara yol açar. Burada devletin kurumlarının TOKİ gibi gayrimenkul işinin fiilen yapımcısı olarak içinde bulunmak ya da ihale yaparak en yüksek fiyat verene arsayı vermek yerine piyasayı düzenleyiciyi bir rol benimsenmesi lazım.
Orta gelir grubundan olan ve ilk kez ev sahibi olacakların ev sahibi olmasını sağlayacak fiyatlar konulması lazım. Türkiye’de 13-14 yıllık gayrimenkul üretimi ve satışı yavaşlama evresinde. Üst gelir grubunda olup da konut kredisi faiz oranları uygun seviyelere indiğinde ihtiyacı olan kendisi veya aile bireylerine evini alan aldı. Artık o insanların yeniden ev alıp da borçlanmak gibi bir dertleri yok. Ama orta alt gelir grubunda hala bu kredi faizi yüzünden eve isteyip de ulaşamayan insanlar var. Bunu engelleyen şey maliyet. İlk aşamada sanki gayrimenkul firmaları çok pahalıya satıyormuş çok kar ediyormuş gibi algılanıyor halbuki gayrimenkul sektöründe ciddi bir kâr marjı kalmadı.
- Fiyatların çok şişirildiği yününde şikayetler var. Örneğin geçtiğimiz senelerde Bostanlı’ da 300 bine alınan bir evi şimdi kentsel dönüşümle 1 milyon liraya satıyorlar diye şikayetler var. Siz bu konu hakkında ne söylersiniz?
Beş altı sene evvel daire fiyatlarıyla, yeni yapılmış daire fiyatlarının aynı olması beklenemez. Öyle dedikleri gibi üç katı falan da olamaz. Neyle neyi karşılaştırıyorsunuz. Ben ikinci el bir ev alacaktım 30 yıllık 350 bin liraydı. Şimdi gittim rezidansta bir daire baktım 1 milyon lira dediler. Bunla bu bir değil. Aynı şeyler değiller. Kim ister ki 350-400 bin liraya rahatça satabileceği belli bir oranda kar edebileceği bir evi 1milyon liraya çıkarıp da alıcıları kaçırsın. Bizim gibi şirketlerin 450 - 500 bin liraya 2+1 düzgün, bahçesiyle, oyun alanlarıyla, otoparkıyla bir daireyi satıp da %10 bir kar elde edebiliyorsak hemen satmak isteriz. Ama maliyetimiz neredeyse o fiyata geliyor. Dolayısıyla o tüketicinin neyi neyle karşılaştırdığı ile ilgili ve birazcık da altı pek dolu olmayan eleştiriler.
- Artık pek çok kişi orta gelir düzeyine hitap edebilecek konutların yapılması düşüncesinde. Burada da devletin destekleri sürmeli mi, desteklerin ne kadar etkisi oldu?
İnşaat sektörüne yönelik destekler özellikle bu KDV ile yapılan desteğin çok etkisi oldu. Zaten baktığımız da TÜİK verilerinde harç ve satış miktarlarından anlayabiliyorsunuz. Ama devlet bunları geçici yaptı. Şimdi yüzde 18’lik bir KDV oranı çok yüksek bir orandır. Şimdi Maliye Bakanı çalışmalar yapıldığını söyledi, ama mesela konut edindirmek için bir teşvik yapılmıştı daha öncesinde ama çok cüzi bir rakam hesaplandı devlet katkısı için. Çok az kişi ilgi gösterdi bu yüzden artırdılar fiyatı biraz. Bu yeterli değildir, orta alt gelir kısmında ki insanların hesap açma işine girebilmeleri için konut edinmek için, bunun 50 bin TL devlet yardımı olması lazım. Ve kredi faiz oranları kesinlikle düşürülmelidir. Türkiye tasarruf eğilimi düşük bir ülke, bu yüzden bu düzenlemelerin çok görülmemesi lazımdır. Bu insanların ilk kez ev sahibi olacakları düşünülerek hareket edilmelidir. Tapu harcının ve KDV oranının oldukça düşürülmesi gerekir. Geçici olarak yapılmış KDV indirimlerinin kalıcı olması gerekiyor. 400- 500 bin liralık bir evin KDV’si 60- 70 bin liralara çıkıyor. Ciddi bir yük. Bu insanlar zaten ev alamayan insanlar vergi kaybı yaşanmaz.
- Gayrimenkul sektörü 2017 yılını nasıl geçirdi, gelecek için beklentileriniz neler?
2017 yılı gayrimenkul sektörü kısmi bir durgunluk geçirdi. Satış adetlerindeki artmalara rağmen, başlamış inşaatların bitirilip tapu değerlerinin yansımasının da etkisi var. Ama çok kötü de olmadı. Eski dikine çıktığı dönemlerden ziyade yatay seyir izliyor. Yer yer bazı bölgelerde düşüşler oluyor. Konut stoğunun firmaların elinde olduğu, çok inşaat yapan özellikle İstanbul’da bazı bölgeler için makul oranlarda gerçekleşti. Ama genel olarak arz konusunda bir fazlalık olduğu, konut kredisi faizlerinin 1,15 rakamlarına çıkmasının da etkisi var bunda. TÜİK verilerine göre kredi ile ev alma oranı % 35’lerde. Bu demektir ki insanlar faiz oranlarına dikkat ediyor. Önemli bir kesimin de ‘bekle gör’ ile hareket ettiğini görüyoruz. Bir yandan da kira rakamlarının hızlı bir dönüş sağlamaması, mevduat faiz oranlarının yüksek olması insanları yatırım amaçlı konut alımından geri tuttu. Genel olarak Dünya’da ve Türkiye’de olanlar, çatışma halleri farklı sektörleri de etkiliyor sadece gayrimenkul sektörünü değil. 2018 yılının da benzer şekil de çok dramatik düşüşler yaşamayacağını ancak çok fazla bir canlanmanın da olmayacağını düşünüyorum. Önümüzde bir de seçim var dolayısıyla normal bir yatay seyir izleyecektir. Teşvik yapıp arkasından şarta bağlı kısıtlama getirilmemeli önemli olan bu, bizde teşvikler koşula bağlı. Önlemi tam korkusuz bir şekilde almak lazım ki durgunluk olmasın. Bu bütün sektörler için geçerli.
“MÜTEAHHİTLER DENETLENMELİ”
- Müteahhitler sıkıntıya girecek mi bu maliyetlerden ve müteahhit enflasyonundan?
Öncelikle İş GYO bir müteahhit firma değildir. Biz bir finansal, portföy şirketiz, projelerimizi kendimiz de alabiliyoruz geliştirebiliyoruz da. Ama inşa da ettirebiliyoruz. Biz farklı bir yerdeyiz, bir portföy yönetim şirketi ve bir finansal şirket olarak dışarıdan baktığımda Türkiye’de gerçekten gayrimenkul geliştirme konusunda bir boşluk var. Bu boşluk herkesin sektöre farklı sektörlerden istediği gibi girip çıkmasıyla ilgilidir. Bir elektrik tamircisi bile olsanız sizden kalfalık, ustalık belgesi isterlerken maalesef yüz binlerce müteahhitlik lisansıyla hiç tecrübesi olmayan herkes sektörde. Daha önemlisi bundan başka sektörlerde faaliyet gösterirken gayrimenkul sektörüne girip çok başarılı olacağını düşünenler de var onlar bu sektör için dikkat çekici dezavantajlar. Konut yapmak nereden baksanız 300 kişiyle ortaklık kurmak demektir o inşaat bitene kadar. Bu insanlar da halka açık gibi çalışıyor ama ne bilanço var ne tecrübe var ne de denetleme yetisi. Belirli büyüklükte iş yapılması için belirli bir bilanço yapılması gerekiyor. En büyük handikaplardan birisi bu. Hatta halka açılma zorunluluğu getirilmeli ve denetlenmelidir. Markalı konut yapan şirketler, piyasada olan konutların toplasanız yüzde 10’unu yapıyordur. Yüzde 90’ı kim bilmiyorsunuz. Bu büyük bir sıkıntıdır.
- Konut almak isteyenlere ne gibi tavsiyelerde bulunursunuz?
Konut almak isteyenlere tavsiyem, deprem yönetmelikleri açısından, konfor standartları açısından yetersiz olan evin yerine daha düzgün bir ev almak isteyen kesim için belli bir zaman yoktur. Konutta belli bir zaman sonra fiyatların çok fazla düşeceğini beklemek doğru değildir, bugüne kadar böyle bir şey olmadı. Hiç kimsenin konut almadığı, herkesin parasının faizde durduğu zamanlarda bile fiyatlar hep yükseliyordu. Talep her zaman var, yeni ev alacak insanların bunu ertelemesinin hiçbir nedeni yok. Tabi ki konut kredileri, faizler fazla. Kendimi iyi hissedebileceğim bir yer arıyorum diyorsa kişi, iyi araştırıp iyi lokasyonda ev almalıdır. Fazla param yok diyorsa iskânı olan, depreme dayanıklı konutlara yatırım yapmakta yarar var. Yatırım için düşünenler için projeleri sürekli takip etmelidir.
- Ev fiyatları düşecek diye haberler çıkıyor öyle bir durum var mı?
Güçlü, çok fazla stoğu bulunmayan firmaların çok düşük fiyatlarla çıkmaları mümkün değil. Elinde çok fazla konut vardır satılmamış belli oranda indirim yapılır. Bugün gördüğümüz rakamların çok altına ineceğini sanmıyorum fiyatların. Hayali düşüşler beklenmemelidir.
- Bölgenin ilk karma projesi Ege Perla’yı biraz daha yakından tanıyabilir miyiz?
Biz yaklaşık 9-10 yıl kadar önce İzmir’de bir yatırım yapmaya karar verdik. O dönem Bayraklı bölgesi şu an olduğu kadar gelişmiş değildi, özellikle sahile yakın kısmı. O dönemde İş Bankasına ait bir arsa vardı, bu bölgenin gelişebileceğini, kent merkezi ile ilgili açıklamaları o zamanın Belediye başkanı rahmetli Ahmet Priştina’nın ağzından duyuyorduk. Ve o dönemde bu arazide bir proje yapmaya karar verdik. Bizim şirket olarak projelerimizde karma proje yapmaya daha sıcak bakıyoruz. İstanbul Kanyon’da yaptığımız gibi. Genellikle konut, ofis ve alışveriş merkezi. O dönemde yeni kent merkezinin İzmir’in yeni ticaret alanı olacağına, hem de güzel konut-ofis konseptiyle başarılı olabileceğine inandık. Daha sonra imar planlarında bir takım aksaklıklar oldu. O dönem İzmir açısından bir hazırlık safhasıydı. 2012 yılında projeye başladık. 2016 yılı boyunca konutları teslim ettik. 2017 yılının Eylül ayında alışveriş merkezinin açılışını yaptık. Alışveriş merkezi yaklaşık 25 bin metrekare kiralanabilir alanı var. 243 tane konut+home ofis ve bir alışveriş merkezi ortaya çıkardık. Burada da konsepti yarı açık belirledik. İstanbul’da olan projenin bir değişiğini burada uyguladık. Projemiz 2017 Eylül ayında Sign Of City’den ‘En İyi Bölgesel Karma Proje’ dalında bir ödül aldı. Hala bazı projelerimizin satışları devam ediyor konut başta olmak üzere. Yüzde 70’den fazlası satıldı. İzmir son yıllarda ilgi çeken bir şehir, son yıllara oranla getiri oranı fazla.
Nihal ÖZKEN
Comments
No comment yet.