“İzmir’in Cazibesi Artarak Devam Edecek”

Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Ege Bölge Müdürlüğü Direktörü Filiz Akkaya, İnşaat Noktası takipçileri için 'İzmir’de Gayrimenkul Piyasası’nı değerlendirdi.

2017 yılı İzmir de arazi ve arsa yatırımlarının arttığı bir yıl olmuştur. Genel olarak 2017 son çeyreğinde konut alım satımı açısından durgunluk hüküm sürse de; gayrimenkul yatırımcıları bunu avantaja çevirmek niyetindedir. İzmir’de özellikle arsa-araziye olan talep devam etmekte olup, bahar-yaz ayları ile beraber bu talebin artması beklenmektedir.

Son 1 yılda İstanbul-İzmir Çanakkale köprü bağlantısı, İstanbul-Bursa-İzmir otoyol çalışmaları ile Ankara-İzmir Yüksek Hızlı Tren Projesi sebebiyle özellikle arsa-arazi ve yaz-kış kullanıma uygun yapılaşmalara olan talep artmıştır. Talep artışı da özellikle sahil bandında ciddi değer artışlarına sebep olmuştur.

SAHİL ŞERİDİNE İLGİ YÜKSEK

İstanbul –İzmir arasını yaklaşık 4 saate indireceği planlanan İstanbul-Bursa-İzmir-otoyol projesinin etkisi ile genel olarak İzmir sahil şeridinde Urla, Çeşme, Seferihisar ve Güzelbahçe ilçelerinde arsa-arazi ve yaz-kış kullanıma uygun yapılarda değer artışı olmuştur. Özellikle Çeşme-Urla-Güzelbahçe ilçelerinde son bir yılda %30-%35 civarında değer artışı gözlenmiştir.

Güzelbahçe ve Urla ilçelerinin İzmir şehir merkezine olan yakınlığı, otoban bağlantısı ile 30 dakika gibi kısa süre içinde ulaşılabilir olmaları, yeni ve düzenli yapılaşmaya olanak sağlaması, özellikle dublex ve müstakil ev tarzında bahçeli yapılaşmaların olması bölgeye olan talebi canlı tutmaktadır.

İzmir’in arsa-arazi yatırımı yapılan ilçelerinin başında Çeşme, Urla, Güzelbahçe Karaburun, Kemalpaşa, Torbalı, Menemen ve Seferihisar ilçeleri gelmektedir. Bu ilçelerde konut ve turizm imarlı arsa yatırımları hız kazanmış olup, bu durum tarla fiyatlarını dahi arttırmıştır.

YHT PROJESİYLE TARLA FİYATLARI DAHİ ARTTI

Ayrıca 2019 yılı içinde tamamlanması planlanan Ankara-İzmir Yüksek Hızlı Tren Projesiyle İzmir-Ankara arası hızlı tren ile 3,30 dakikaya inecek olup, bu durum tren yolu hattında özellikle Manisa-İzmir aksı ile Menemen ve Kemalpaşa ilçelerinde beklentiyi arttırmıştır. Tren hattı boyunca tarlalarda artışlar olmaktadır.

İstanbul-İzmir otobanının Kemalpaşa’dan İzmir’e bağlanması ve Kemalpaşa-Torbalı aksı bağlantısının açılması sebebiyle Kemalpaşa ilçesindeki zeytinlik-kiraz bahçeleri ile üst ölçekli planlarda sanayi-depolama alanları ile konut gelişme alanında kalan arazilerde son bir yılda %30 ve üzerinde değer artışları olmuştur.

Karaburun ilçesinin bağlantı yolunun duble yol olarak açılması ve ilçenin bakir doğası yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Karaburun ilçesinin 2018 yılında yol çalışmasının da bitmesi ile daha da göz önüne çıkacağını düşünüyoruz.

Seferihisar girişinde karayolu cepheli ya da karayoluna yakın bölgelerde site içinde 500-1000 m2 arsa içinde villa tipi yapılaşmalar değer kazanmaya başlamış olup daha çok yüksek gelir grubunun yaz-kış kullanımına hitap etmektedir.  Seferihisar da Sığacık mevkii özellikle “sakin şehir” kavramıyla öne çıkmaktadır. Seferihisar da tarla fiyatlarında da artışlar olmuş, 15-50 TL/m2 bandında olan tarlalar için  30-100 TL/m2 birim fiyatlar talep edilmektedir.

İzmir’de şehir merkezinde kentsel dönüşüm ve müstakil ada bazında riskli yapı dönüşümleri tüm bölgeleri olumlu yönde etkilemiştir. Gerek bölgesel gerekse müstakil dönüşüm projeleri kent merkez ilçelerinde ciddi talep görmektedir.

YENİ YAPILAŞMALAR DAHA ÇOK TALEP GÖRÜYOR

Özellikle Bornova, Bayraklı ilçeleri ile Karşıyaka ilçesinde yeni yapılaşmalar daha çok talep görmektedir. Site tarzı, markalı konutlarda kentsel dönüşümle birlikte 2016 yılındaki ivme ile satışlar devam etmektedir.

Karşıyaka ve Bornova’da eski dairelerin ortalama metrekare birim fiyatlarının 2800-3000 TL seviyesinde iken yeni daire fiyatlarının 4.500-8.000 TL/m2 aralığında değiştiği görülmüştür.
Karşıyaka; Aksoy-Girne Caddesi’nde genel olarak parsel bazında yenilemeler ile konut fiyatlarında %70 ila %100 arasında artışların olduğu görülmüştür. Eski binalar (35-50 yaş) asansörsüz ve otoparksız olup yeni yapılar asansörlü ve otoparklı olacak şekilde planlanmaktadır. Bu da taşınmazların değerlerinde ciddi artışlar yaşanmasına sebep olmaktadır.
İzmir’in yeni kent merkezi olarak bilinen Bayraklı-Turan-Salhane bölgesinde yüksek katlı ofis-residance m2 birim fiyatları ise 8.000 TL/m2 ile 14.000 TL/m2 civarındadır.
Kentsel dönüşüm ile kısa vadede Bayraklı-Bornova-Karşıyaka ilçelerinde ciddi değişimler yaşanacak olup, özellikle Bayraklı-Salhane-Turan aksı ile İzmir-Ankara karayolu üzerindeki yatırımların hız kazanacağı düşünülmektedir. Bu bağlamda yüksek katlı yapılaşmalar ile şehrin çehresinin değişmeye başladığı görülmektedir.

Orta gelir grubu son bir yılda Menemen ve Torbalı ilçelerini tercih etmiş bu ilçeler mantar gibi yayılan konut projelerine ev sahipliği yapmıştır. Gerek İzban hattının bölgeye ulaşımı kolaylaştırması, gerekse Torbalı ilçesinde sanayi bölgelerine yapılan yatırımların artması; bölgede orta gelir grubuna yönelik konut projelerinin hız kazanmasına neden olmuştur. Bu durum arsa-arazi fiyatlarını da olumlu yönde etkilemiş yaklaşık %30 civarında bölgesel artışlara sebep olmuştur. 100.000-150.000 TL civarında olan klasik daire fiyatları 250.000 TL’ye kadar çıkmaktadır.

NİHAL ÖZKEN