"İkincil Konut Yatırım Aracı Olarak Görülmemeli"

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş'nin verilerine göre, tatil ve yazlık konut denildiğinde akla ilk gelen bölgelerden biri olan İzmir'de özellikle Urla, Çeşme ve özellikle Alaçatı bölgeleri dikkat çekiyor. İkincil konutların mimarisi incelendiğinde özellikle dubleks veya tripleks yapılara talebin devam ettiği ancak rezidans denilen kalitede A sınıfı işçilikte müstakil konut ve sitelerin yapıldığı da görülüyor. 2013 yılında yükselişe geçen bu durumun 2014-2015 yılında da devam edeceği belirtilirken, sonraki yıllarda da varlığını sürdüreceği öngörülüyor.

Talebe bağlı olarak 600 m2’ye kadar çıkan müstakil konutların yanı sıra yoğun olarak tercih edilen 100-200 m2 aralığındaki konutlar da bulunuyor. Sitelerin kalite ve işçiliği arttıkça birim değerler yükseldiğinden m²’lerin eskiye göre biraz daha düştüğü 90 m² civarında da olabildiği ancak 2013 yılı ile kıyaslandığında çok fazla farkın bulunmadığı gözlemleniyor. Verilere göre, ikincil konutlar, şehirdeki kapalılık ve gizlenmişlikten farklı olarak dışa dönük ve açık alanların yoğunlukta olduğu bir mimari öngörüde yapılıyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş'nin raporunda lokasyonun da önemine değiniliyor. Buna göre, lokasyon her yıl olduğu gibi 2014-2015 yılında da  özellikle ikincil konut seçimlerinde hem yatırım açısından hem de içinde yaşayan bireylerin rahatı açısından önem arz ediyor.

Ana arterlere, hastane ve AVM gibi sosyal donatılara yakınlık aranan kriterler arasında yer alırken, merkezin ve hareketli eğlence alanların bulunduğu bölgeler ticari akslar olarak gelişiyor. Bu bölgeler hem planlama açısından hem de tercih edilebilirlik açısından konut alanlarından ve sitelerden ayrılıyor. Bu hem yaşanabilirlik hem de gayrimenkul gözden çıkarıldığında kolay satılabilirlik açısından önemli bir kriter olarak göze çarpıyor.

İkincil konutları, bu yıl yükselişe geçen lüks site kavramı ile yatırım aracı olarak gören ve bölgelerin rantı ile bu durumu pozitife çevirebilen bir kitle olduğunun belirtildiği araştırmada, ikincil konutları hem kullanım süreleri hem de bakım masrafları sebebiyle bir yatırım aracı olarak düşünmemek gerektiği ifade ediliyor.

Buna göre, yatırım amaçlı alınan ikincil konutlardan, sezonluk, günlük ya da haftalık kiralama imkânlarıyla gelir elde edilmesi mümkün olsa da, kiralama sürelerinin kısalığı ve bakım işletme maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle risk oranı yüksek bir yatırım aracı olarak düşünülmelidir.

Kiralama sürecinde ise genel olarak tercih edilirliği yüksek, sezonluk kiralama yöntemi kullanılıyor. Raporda, sezonluk kiralama yönteminin, konutun yıpranması sebebiyle getirisi kadar maliyeti de olan bir yatırım aracı olduğu belirtiliyor. İkincil konutların genelde sahil kıyısına yakın bölgelerde olmasından dolayı normal bir konutun yıpranma ve bakımına göre iki kat daha fazla maliyet içermesi yatırımın değerini düşüren bir diğer etken olarak göze çarpıyor.

Tüm bunlar göz önüne alındığında ikincil konut alımında yatırımın karlı olabilmesi için inşaat aşamasında ya da proje aşamasında yatırım yapılması veya gelişime açık bölgelerde arsa alınması öneriliyor.